한국은 왜 일본·미국처럼 단독주택 문화가 자리 잡지 못했을까?

보급이 안된건 제도의 차이임.

일본이랑 비교해서 이야기 해봄.

(제미나이 참조)

1. 개발제한구역(그린벨트)

​한국이 일본처럼 스프롤 되지 않은 가장 결정적인 이유가 그린벨트 때문임. 1971년 박정희 정부는 서울과 다른 광역시와 다른 도시들의 무분별한 확산을 막기 위해서 안보적 경계선을 치기 위해 서울 외곽을 도넛 모양으로 둘러싸는 **‘그린벨트’**를 지정함.

​이 그린벨트는 사유지 침해 논란 속에서도 수십 년간 엄청난 규제력을 유지했고, 도시가 자연스럽게 옆으로 번져나가야 할 타이밍에 강력한 법적 장벽에 가로막힌 것임.

농업진흥구역의 사진

2. 농업진흥구역(절대농지)

​한국은 전통적으로 '식량 안보'를 엄청나게 중요하게 여겼고, 좁은 국토에서 쌀 자급자족을 달성해야 했기 때문에, 농사를 지을 수 있는 평평하고 좋은 땅(바둑판처럼 정비된 논)은 법적으로 철저하게 보호함. 이것이 과거에 '절대농지' 라 불렸고, 지금의 '농업진흥구역'이라고 함.

​일본의 경우: 도쿄 주변의 간토 평야에 농지가 많았지만, 민간 사철 회사나 건설사가 농지를 사서 주택지로 전용(용도 변경)하는 과정이 상대적으로 수월함. 지자체도 세수를 늘리기 위해 개발을 적극적으로 허가해 주었고, 그 결과 농지와 주택이 뒤섞이며 도시가 옆으로 번져나감.

​한국의 경우: 서울 외곽이나 김포, 부천, 고양 등의 평야 지대는 대부분 농업진흥구역으로 묶여 있었음. 이 구역은 농업 목적 외에는 용도 변경 허가가 거의 나오지 않는 '통곡의 벽이고, 민간 개발업자가 "여기 땅값 싸니까 사서 단독주택 단지 지어야지" 하고 싶어도, 법이 "여기는 쌀 심을 땅이니 절대 안 돼"라고 막아선 것.

​3. 한국 특유의 '공공 주도 개발' (민간 스프롤의 차단)

​법이 이렇다 보니, 한국에서 대규모로 땅의 용도를 바꿔서 도시를 만들 수 있는 주체는 사실상 **정부(국토교통부)와 공기업(LH 등)**뿐.

​일본: 민간 지하철 회사나 시행사가 교외 토지를 야금야금 사들여 민간 주도로 자잘하게 스프롤을 일으킴.

​한국: 민간은 규제에 막혀 교외를 개발할 수 없으니 가만히 있고, 정부가 필요할 때만 농업진흥구역이나 그린벨트를 강제 수용한 뒤 법을 바꿔서(택지개발촉진법 등) 한 번에 대규모 '신도시'를 밀어붙임.

4. "용도지역제"라는 촘촘한 그물망

​한국은 국토를 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 나누고, 도시 외곽은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등으로 **엄격하게 칸막이(용도지역제)**를 쳐놓음.

​이 칸막이를 넘나들려면 정부의 깐깐한 심의를 거쳐야 파란색(농지) 땅이 노란색(주거지) 땅으로 바뀔 수 있습니다.

반면 일본은 용도지역 제도가 상대적으로 느슨해서, 주거지역이 아니더라도 '어느 정도의 단독주택이나 상가는 지어도 된다'는 식의 예외 조항이 많아 도시의 경계선이 흐릿하게 무너지며 스프롤이 일어남.

5. 수도권 정비계획법 (권역 설정)

​수도권(서울·인천·경기) 전체를 아예 3개의 권역으로 쪼개서 대형 건물이나 공장, 대학이 들어서지 못하도록 총량으로 묶어버린 강력한 법임.

​과밀억제권역: 인구와 산업이 너무 집중되지 않도록 억제하는 지역 (서울 및 주변 도시)

​성장관리권역: 과밀억제권역에서 이전하는 산업을 계획적으로 유치하는 지역

​자연보전권역: 한강 수질 등 자연환경을 보호하기 위해 개발을 극도로 제한하는 지역 (경기 동부권)

마지막으로 가장 결정적인 이유 중 하나

​6. 단독주택 구역 용도를 다루는 차이

도시계획법상 제한이 느슨했던 일본이지만, ‘제1종 저층주거전용지역’(쉽게 말해 단독주택 전용 동네) 만큼은 법으로 엄청나게 깐깐하게 관리함.

일본은 법(용적률 50%)과 제도(차고지 증명제)로 단독주택가의 쾌적함을 철저히 고수했고, 한국은 주택난 해결을 위해 법(용적률 완화)을 풀어 단독주택을 고밀도 빌라로 개조하는 것을 장려했기 때문에 나타난 결과임. 서울만 봐도 단독주택들로 구성되어 있는 구역은 평창, 성북, 한남동 말곤 찾아볼 수 없음. 다른 한국도시들도 그런 구역이 매우 드뭄.

개인적으로 인구가 줄어가는 시점에서 인구밀도를 높이는 제도에 대해선 좀 풀어줄 만하지 않나라는 생각을 하고 있음. 개발제한구역, 농업진흥구역, 공공 개발은 어느 정도는 풀어야 된다고 생각함.